Sale Deed: कलकत्ता हाईकोर्ट ने मिजोरम सरकार की अपील खारिज कर 8 सप्ताह में कोलकाता की संपत्ति की रजिस्ट्री करने का दिया आदेश, जानिए यह है मामला

FOLLOW US FOR MORE LEGAL UPDATES ON WhatsApp

मामले की पृष्ठभूमि और विधिक तर्क

1. ई-नीलामी, विक्रय समझौता (अक्टूबर 2023) और पूर्ण भुगतान:यह विवाद कोलकाता के 24, आशुतोष चौधरी एवेन्यू (24, Ashutosh Chowdhury Avenue) स्थित उस भूखंड से जुड़ा है जिसे मिजोरम सरकार ने वर्ष 1973 में खरीदा था और जिसका उपयोग सरकारी गेस्टहाउस एवं कार्यालयों (मिजोरम हाउस) के लिए किया जा रहा था। मई 2023 में तत्कालीन मिजोरम सरकार ने इस संपत्ति को बेचने के लिए ई-टेंडर-सह-ई-नीलामी (e-tender-cum-e-auction) जारी की। एक्सेल विनकॉम प्राइवेट लिमिटेड लगभग ₹38.3 करोड़ की बोली के साथ सर्वोच्च बोलीदाता (Highest Bidder) घोषित हुई और 6 अक्टूबर 2023 को औपचारिक विक्रय समझौता (Agreement for Sale) निष्पादित किया गया। कंपनी ने न केवल पूरी विक्रय राशि का भुगतान किया, बल्कि एक किस्त में देरी पर सरकार द्वारा मांगा गया दंडात्मक ब्याज (Penalty Money) भी अदा किया, जिसे सरकार ने स्वीकार कर लिया। उस समय सरकार ने कहा था कि 2023 के राज्य विधानसभा चुनाव संपन्न होने के बाद सेल डीड की औपचारिकता पूरी की जाएगी।
2. दिसंबर 2023 में सत्ता परिवर्तन और एकतरफा रद्दीकरण:
   • सरकार का पक्ष: चुनाव के बाद दिसंबर 2023 में नई सरकार सत्ता में आई। कोलकाता मिजो स्टूडेंट्स और कलकत्ता मिजो वेलफेयर एसोसिएशन के अभ्यावेदनों—जिनमें संपत्ति के ऐतिहासिक महत्व और छात्रों/पेशेवरों के लिए आश्रय स्थल होने की बात कही गई थी—का हवाला देते हुए नई सरकार ने पूरी राशि वापस कर निविदा प्रक्रिया रद्द कर दी। महाधिवक्ता बिस्वजीत देब ने तर्क दिया कि चूंकि स्वामित्व का हस्तांतरण केवल पंजीकृत सेल डीड के निष्पादन पर ही होता है, जो अभी तक नहीं हुआ था, इसलिए सरकार को किसी भी क्षण निविदा रद्द करने का अधिकार सुरक्षित था।
   • क्रेता कंपनी और हाईकोर्ट का निष्कर्ष: वरिष्ठ अधिवक्ता एस.एन. मुखर्जी ने पत्राचार के माध्यम से सिद्ध किया कि निविदा रद्द करने का चरण बहुत पहले समाप्त हो चुका था और केवल सेल डीड निष्पादित होना शेष था। खंडपीठ ने माना कि बिना क्रेता से कोई संवाद किए और बिना किसी वास्तविक जनहित को सिद्ध किए सौदा रद्द करना मनमाना और ‘सत्ता प्रतिशोध’ का कृत्य है।

मुख्य विधिक व संवैधानिक न्यायशास्त्र निष्कर्ष

1. राज्य की संप्रभु निरंतरता (Continuity of the State) बनाम राजनीतिक परिवर्तन:

भारतीय संवैधानिक विधि में यह एक आधारभूत सिद्धांत है कि सरकारें बदलती हैं, किंतु राज्य (The State) एक सतत विधिक इकाई बना रहता है। पिछली सरकार द्वारा पारदर्शी ई-नीलामी और विधि सम्मत प्रक्रिया के तहत किए गए वाणिज्यिक अनुबंधों को केवल इसलिए रद्द नहीं किया जा सकता क्योंकि चुनाव के बाद एक नया राजनीतिक दल सत्ता में आ गया है—जब तक कि पूर्व लेनदेन में गंभीर भ्रष्टाचार, धोखाधड़ी या व्यापक जनहित (Overwhelming Public Interest) का प्रमाण न हो।

2. पूर्ण प्रतिफल की स्वीकृति के बाद वचन विबंध (Promissory Estoppel):

जब राज्य ने न केवल संपूर्ण विक्रय मूल्य (₹38.3 करोड़) स्वीकार कर लिया हो, बल्कि विलंबित भुगतान पर दंडात्मक ब्याज भी वसूल कर लिया हो, तो वह तकनीकी आधार पर (कि सेल डीड अभी पंजीकृत नहीं हुई है) अनुबंध से पीछे नहीं हट सकता। अनुच्छेद 14 राज्य को अनुबंधात्मक दायित्वों में भी निष्पक्ष और तर्कसंगत आचरण के लिए बाध्य करता है।

कोलकाता (पश्चिम बंगाल): भारत का संविधान के अनुच्छेद 14 (राज्य की संविदात्मक एवं प्रशासनिक कार्रवाइयों में निष्पक्षता, न्यायसंगतता और मनमानेपन के निषेध का मौलिक अधिकार — Doctrine of Non-arbitrariness in State Contracts), अनुच्छेद 299 (सरकारी संविदाओं का निष्पादन और बाध्यकारी प्रभाव), भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act, 1872) व संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) (विक्रय अनुबंध / Agreement for Sale के पश्चात पूर्ण प्रतिफल स्वीकार करने पर विक्रय विलेख निष्पादित करने का वैधानिक दायित्व), तथा सत्ता परिवर्तन के बाद पूर्व सरकार के वैध संविदात्मक फैसलों को मनमाने ढंग से रद्द करने पर अंकुश लगाने वाले सर्वोच्च न्यायालय के ऐतिहासिक नज़ीरी फैसलों—मोतीलाल पद्मपत शुगर मिल्स बनाम उत्तर प्रदेश राज्य [(1979) 2 SCC 409] (वचन विबंध का सिद्धांत / Doctrine of Promissory Estoppel), श्रीमती श्रीलेखा विद्यार्थी बनाम उत्तर प्रदेश राज्य [(1991) 1 SCC 212] (संविदात्मक मामलों में भी राज्य पर अनुच्छेद 14 की बाध्यता) एवं स्टेट ऑफ हरियाणा बनाम स्टेट ऑफ पंजाब [(2002) 2 SCC 507] (सरकार बदलने मात्र से राज्य के दायित्व समाप्त नहीं होते)—के स्थापित विधिक सिद्धांतों के तहत कलकत्ता उच्च न्यायालय ने एक अत्यंत महत्वपूर्ण संवैधानिक और वाणिज्यिक निर्णय सुनाया है।

कलकत्ता उच्च न्यायालय के न्यायमूर्ति अरिजीत बनर्जी (Justice Arijit Banerjee) और न्यायमूर्ति अपूर्व सिन्हा राय (Justice Apurba Sinha Roy) की खंडपीठ ने 13 नवंबर 2026 (शुक्रवार) को मिजोरम राज्य (State of Mizoram) द्वारा दायर अपील को खारिज (Dismissed) करते हुए स्पष्ट व्यवस्था दी कि केवल राज्य में राजनीतिक सत्ता परिवर्तन होने मात्र से मिजोरम सरकार कोलकाता स्थित अपनी संपत्ति को लगभग ₹38.3 करोड़ में एक निजी कंपनी (एक्सेल विंकॉम प्राइवेट लिमिटेड / Excel Vincom Private Limited) को बेचने के अपने पूर्व अनुबंध से पीछे नहीं हट सकती।

उच्च न्यायालय ने दिसंबर 2023 में सत्ता में आई नई मिजो सरकार द्वारा निविदा प्रक्रिया को एकतरफा रद्द करने के निर्णय को “सत्ता प्रतिशोध” (Regime Revenge) करार देते हुए इसे अन्यायपूर्ण, मनमाना और संविधान के अनुच्छेद 14 का सीधा उल्लंघन घोषित किया। एकल पीठ के 2024 के आदेश को बरकरार रखते हुए खंडपीठ ने मिजोरम सरकार को निर्देश दिया है कि वह आठ सप्ताह (8 Weeks) के भीतर कोलकाता के 24, आशुतोष चौधरी एवेन्यू स्थित भूखंड (जहां पूर्व में मिजोरम हाउस गेस्टहाउस और कार्यालय संचालित थे) का विक्रय विलेख (Sale Deed) निष्पादित कर बिक्री प्रक्रिया पूरी करे।

उच्च न्यायालय के मुख्य कानूनी निष्कर्ष एवं तीखी न्यायिक टिप्पणियां

1. ‘यह “सत्ता प्रतिशोध” (Regime Revenge) का स्पष्ट मामला है; सरकार बदलने मात्र से नागरिक को दिए गए वचन से नहीं मुकरा जा सकता’:

न्यायमूर्ति अरिजीत बनर्जी और न्यायमूर्ति अपूर्व सिन्हा राय की खंडपीठ ने सत्ता परिवर्तन के बाद राज्य सरकारों द्वारा पूर्ववर्ती अनुबंधों को रद्द करने की प्रवृत्ति पर कड़ा प्रहार करते हुए निर्णय में स्पष्ट दर्ज किया: “हमें यह प्रतीत होता है कि यह ‘सत्ता प्रतिशोध’ (Regime revenge) का मामला है। सरकार किसी नागरिक को दिए गए और उस नागरिक द्वारा अपने अहित पर कार्यरूप में परिणत किए गए वचन (Promise made and acted upon by a citizen to his detriment) से केवल इसलिए पीछे नहीं हट सकती क्योंकि सत्ता में परिवर्तन हो गया है।”

2. ‘व्यापक जनहित (Overwhelming Public Interest) सिद्ध करने में राज्य विफल; पूरी राशि व ब्याज लेने के बाद टेंडर रद्द करने का चरण समाप्त हो चुका था’:

• मिजोरम सरकार ने यह बचाव लिया था कि कोलकाता मिजो स्टूडेंट्स और कलकत्ता मिजो वेलफेयर एसोसिएशन के प्रतिवेदनों के आधार पर जनहित और भावनाओं को देखते हुए निविदा रद्द की गई और कंपनी द्वारा जमा की गई पूरी राशि वापस कर दी गई।
• इस तर्क को सिरे से खारिज करते हुए खंडपीठ ने निम्नलिखित मुख्य बिंदु रेखांकित किए:
  1. जनहित का अभाव: “अपीलार्थी (मिजोरम सरकार) ऐसा कोई जनहित, और व्यापक जनहित (Overwhelming public interest) तो बिल्कुल भी प्रदर्शित करने में विफल रहे हैं, जो निविदा प्रक्रिया को रद्द करने को उचित ठहरा सके। पूरी प्रक्रिया को रद्द करने का सरकार का निर्णय हमें सत्ता प्रतिशोध का एक स्पष्ट मामला प्रतीत होता है।”
  2. पूर्ण भुगतान और दंडात्मक ब्याज की स्वीकृति: अदालत ने पाया कि मिजोरम सरकार ने न केवल बिक्री की पूरी राशि (~₹38.3 करोड़) स्वीकार कर ली थी, बल्कि बिक्री प्रतिफल की एक किस्त के विलंबित भुगतान पर दंड राशि (ब्याज / Penalty Money) भी स्वीकार कर भूमि हस्तांतरण को प्रभावी बनाने की सहमति दे दी थी।
  3. एकतरफा रद्दीकरण और अनुच्छेद 14 का उल्लंघन: वर्ष 2023 के राज्य विधानसभा चुनावों से पहले सरकार ने कहा था कि चुनाव संपन्न होने के बाद सेल डीड को अंतिम रूप दिया जाएगा। किंतु दिसंबर 2023 में नई सरकार के सत्ता संभालने के बाद, कंपनी के साथ किसी भी प्रकार का संवाद किए बिना (Without even entering into a dialogue), एकतरफा रूप से बिक्री रद्द कर दी गई—जबकि निविदा रद्द करने का चरण बहुत पहले समाप्त हो चुका था और केवल औपचारिक सेल डीड का निष्पादन ही शेष था।
  4. राज्य का संविदात्मक कर्तव्य: अदालत ने दोहराया कि एक बार जब राज्य किसी अनुबंध का पक्षकार बन जाता है, तो कानून के तहत उस पर निष्पक्ष, न्यायसंगत और युक्तियुक्त (Fairly, justly and reasonably) तरीके से कार्य करने की बाध्यता होती है।

Also Read; PC Act: रिश्वत की रकम मेजरमेंट बुक के भीतर रखी गई हो, तो हाथों पर फिनॉल्फथेलिन टेस्ट का नेगेटिव आना अभियुक्त को बरी होने में कोई मदद नहीं कर सकता

मामले की तथ्यात्मक पृष्ठभूमि एवं प्रक्रियात्मक कालक्रम (1973–2026)

विधिक एवं संवैधानिक विश्लेषण: ‘वचन विबंध (Promissory Estoppel) और सरकारी निरंतरता का सिद्धांत’

• सरकार एक सतत विधिक इकाई है (Perpetual Legal Entity):
  • संवैधानिक विधि का यह सुस्थापित सिद्धांत है कि लोकतंत्र में राजनीतिक दल और मंत्रिमंडल बदलते रहते हैं, किंतु ‘राज्य’ (The State) एक सतत विधिक इकाई है। यदि प्रत्येक नई सरकार पिछली सरकार द्वारा पारदर्शी ई-नीलामी के माध्यम से किए गए और पूर्ण भुगतान प्राप्त कर चुके संविदात्मक सौदों को “जनभावना” की आड़ में रद्द करने लगे, तो सरकारी अनुबंधों की विश्वसनीयता समाप्त हो जाएगी।
• ‘वचन विबंध’ (Promissory Estoppel) और अनुच्छेद 14:
  • जब किसी निजी पक्षकार ने सरकारी निविदा पर भरोसा करते हुए ₹38.3 करोड़ की भारी-भरकम राशि और दंडात्मक ब्याज तक का भुगतान कर अपनी स्थिति में परिवर्तन कर लिया हो, तो राज्य सरकार बिना किसी ठोस और अनिवार्य जनहित के उस अनुबंध से पीछे नहीं हट सकती। ऐसा एकतरफा रद्दीकरण स्पष्ट रूप से मनमाना (Arbitrary) होने के कारण अनुच्छेद 14 की कसौटी पर खरा नहीं उतरता।

विधिक विवरण एवं संदर्भ

• न्यायालय: कलकत्ता उच्च न्यायालय, कोलकाता (खंडपीठ — दीवानी अपीलीय क्षेत्राधिकार)
• केस संदर्भ: मिजोरम राज्य एवं अन्य बनाम एक्सेल विंकॉम प्राइवेट लिमिटेड व अन्य [State of Mizoram & Ors. vs. Excel Vincom Private Limited & Anr. — 2026]
• खंडपीठ: न्यायमूर्ति अरिजीत बनर्जी (Justice Arijit Banerjee) एवं न्यायमूर्ति अपूर्व सिन्हा राय (Justice Apurba Sinha Roy)
• निर्णय की तिथि: 13 नवंबर 2026
• कार्यवाही का परिणाम: मिजोरम सरकार की अपील खारिज; एकल पीठ के निर्णय की पुष्टि करते हुए मिजोरम सरकार को आदेश की तिथि से आठ सप्ताह के भीतर कोलकाता स्थित संपत्ति का विक्रय विलेख (Sale Deed) एक्सेल विंकॉम प्राइवेट लिमिटेड के पक्ष में निष्पादित करने का बाध्यकारी निर्देश।

विधिक प्रतिनिधित्व:

• अपीलार्थी (मिजोरम राज्य) की ओर से: महाधिवक्ता बिस्वजीत देब (Advocate General Biswajit Deb), अधिवक्ता सायन देव कुमार, प्रियाक्षी बनर्जी, सौरव घोष एवं प्रियंका घोष।
• प्रतिवादी (एक्सेल विंकॉम प्रा. लि.) की ओर से: वरिष्ठ अधिवक्ता एस.एन. मुखर्जी (Senior Advocate S.N. Mookherjee), अधिवक्ता राजर्षि दत्ता, शौनक मुखोपाध्याय, शुभ्रज्योति मुखर्जी, नीलेश चौधरी एवं अनुराधा पोद्दार।
• प्रासंगिक कानून एवं विधिक उपबंध:
  • भारत का संविधान:
    • अनुच्छेद 14 — राज्य की संविदात्मक कार्रवाइयों में मनमानेपन का निषेध और निष्पक्षता का अनिवार्य सिद्धांत
    • अनुच्छेद 299 — राज्य सरकार द्वारा निष्पादित संविदाओं का विधिक बंधन
  • भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act, 1872) एवं संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) — विक्रय प्रतिफल स्वीकार करने के पश्चात विक्रय विलेख निष्पादित करने का दायित्व
  • सर्वोच्च न्यायालय नज़ीरें:
    • मोतीलाल पद्मपत शुगर मिल्स बनाम उत्तर प्रदेश राज्य [(1979) 2 SCC 409] — राज्य के विरुद्ध वचन विबंध (Promissory Estoppel) का सिद्धांत।
    • श्रीमती श्रीलेखा विद्यार्थी बनाम उत्तर प्रदेश राज्य [(1991) 1 SCC 212] — संविदात्मक क्षेत्र में भी राज्य की कार्रवाई अनुच्छेद 14 के अधीन तर्कसंगत होनी अनिवार्य है।
    • स्टेट ऑफ हरियाणा बनाम स्टेट ऑफ पंजाब [(2002) 2 SCC 507] — राजनीतिक सत्ता परिवर्तन के आधार पर पूर्ववर्ती सरकार के वैध दायित्वों से मुकरने पर रोक।
• संबद्ध न्यायिक सिद्धांत:
  • सरकारी निविदा व भूमि विक्रय अनुबंध, राजनीतिक सत्ता परिवर्तन (Regime Change), सत्ता प्रतिशोध (Regime Revenge), वचन विबंध और अनुच्छेद 14 का विधिक मानक: ‘एक बार जब राज्य सरकार पारदर्शी ई-नीलामी के माध्यम से संपत्ति विक्रय का अनुबंध निष्पादित कर क्रेता से संपूर्ण विक्रय प्रतिफल और विलंबित किस्त पर ब्याज तक स्वीकार कर लेती है, तो राज्य में केवल राजनीतिक सत्ता परिवर्तन (Regime Change) होने मात्र से नई सरकार बिना किसी संवाद के और बिना किसी अनिवार्य व्यापक जनहित (Overwhelming Public Interest) को सिद्ध किए एकतरफा रूप से बिक्री अनुबंध को रद्द नहीं कर सकती; ऐसा एकतरफा रद्दीकरण “सत्ता प्रतिशोध” (Regime Revenge) की श्रेणी में आता है जो पूर्णतः मनमाना, अन्यायपूर्ण और संविधान के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन है, और न्यायालय राज्य को निर्धारित समय-सीमा के भीतर विक्रय विलेख (Sale Deed) निष्पादित करने का आदेश देने के लिए पूर्णतः सक्षम है।’
• वर्तमान स्थिति व अंतिम प्रभाव: कलकत्ता उच्च न्यायालय की खंडपीठ के इस निर्णय के अनुपालन में मिजोरम सरकार को आदेश की तिथि से आठ सप्ताह के भीतर कोलकाता के 24, आशुतोष चौधरी एवेन्यू स्थित संपत्ति की रजिस्ट्री (विक्रय विलेख) एक्सेल विंकॉम प्राइवेट लिमिटेड के पक्ष में पूरी करनी होगी (जब तक कि सर्वोच्च न्यायालय से इस आदेश पर कोई स्थगन प्राप्त न हो)। यह निर्णय देश भर की राज्य सरकारों को यह स्पष्ट संवैधानिक संदेश देता है कि राजनीतिक सत्ता परिवर्तन का उपयोग वैध वाणिज्यिक और संविदात्मक दायित्वों को समाप्त करने के लिए नहीं किया जा सकता।

Sale Deed: मामले का संक्षिप्त विवरण (At A Glance)

Legal Chronicler Repository Update

• Constitutional & Contract Law — Constitution of India (Article 14 – Non-Arbitrariness in State Contracts) & Doctrine of Promissory Estoppel (Continuity of Sovereign Contractual Obligations Across Political Regime Changes Framework):
  • Calcutta High Court Directs Mizoram Government to Execute Sale Deed for ₹38.3 Crore Kolkata Property Within Eight Weeks; Holds Post-Election Cancellation of Concluded Sale “Regime Revenge” Violative of Article 14: A Division Bench comprising Justice Arijit Banerjee and Justice Apurba Sinha Roy of the Calcutta High Court (State of Mizoram & Ors. v. Excel Vincom Private Limited & Anr., judgment dated November 13, 2026) dismissed the Mizoram government’s appeal and affirmed a 2024 Single Judge order directing the State to execute the sale deed for its property at 24, Ashutosh Chowdhury Avenue, Kolkata (formerly housing Mizoram House) within eight weeks. Following a May 2023 e-auction and an October 6, 2023 agreement for sale, the State had accepted and appropriated the entire ₹38.3 crore consideration along with penalty interest for delayed payment before the new regime assuming office in December 2023 unilaterally cancelled the deal citing Mizo community sentiments and public interest. Terming the cancellation an arbitrary act of “regime revenge” devoid of any demonstrated overwhelming public interest, the Bench held that a government cannot renege on a concluded promise acted upon by a citizen merely due to a political change in regime, and remains bound by fairness and reasonableness under Article 14 once it enters the contractual domain.