Parsvnath Projects: पार्श्वनाथ घर खरीदारों को बड़ी राहत…अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त पूर्ण परियोजनाओं में सशर्त सेल डीड रजिस्ट्री की दी अनुमति

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मामले की पृष्ठभूमि और विधिक तर्क

1. बैंक खाता फ्रीज में सीमित और लक्षित संशोधन:सुप्रीम कोर्ट ने 13 जुलाई 2026 को पार्श्वनाथ बिल्डर्स के खातों को फ्रीज करने का आदेश दिया था। इसके कारण पूर्ण हो चुकी सोसाइटियों में आवश्यक सेवाओं के बाधित होने का खतरा पैदा हो गया था। ताजा आदेश में कोर्ट ने खातों को पूरी तरह नहीं खोला है, बल्कि केवल निम्न आवश्यक भुगतानों की अनुमति दी है:
   • बिजली और पानी (पैरा 2(i) व 2(iv)): समाधान पेशेवर (RP) बिजली और जल आपूर्ति के बिलों का भुगतान कर सकेंगे ताकि निवासियों के कनेक्शन न कटें।
   • कर्मचारियों का आंशिक बकाया: ऋणदाता वित्तीय संस्थानों (Lending Financial Institutions) द्वारा निर्दिष्ट उद्देश्यों के लिए उपलब्ध कराए गए फंड से कंपनी के कर्मचारियों के बकाया वेतन का एक हिस्सा जारी किया जा सकेगा।
2. सशर्त सेल डीड पंजीकरण और नए तृतीय-पक्ष अधिकारों पर रोक (पैरा 2(iii)):न्यायालय ने स्पष्ट सीमा रेखा खींचते हुए कहा कि निजी और सरकारी प्रतिवादी केवल उन्हीं पूर्व आवंटियों के पक्ष में बिक्री विलेख (Sale Deeds) पंजीकृत करेंगे:
   • जिनके आवंटन का सत्यापन (Verification) हो चुका है;
   • जहाँ परियोजना पूरी हो चुकी है और अपार्टमेंट का भौतिक कब्जा (Handover) दिया जा चुका है; तथा
   • जहाँ सक्षम प्राधिकारी द्वारा ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) जारी किया जा चुका है। कोर्ट ने स्पष्ट किया कि यह आदेश बिल्डर को नई बिक्री करने या कोई नया तृतीय-पक्ष अधिकार (Third-Party Rights) बनाने की अनुमति नहीं देता।
3. 75+ वरिष्ठ नागरिकों को RERA मुआवजा और अन्य बिल्डरों के मामलों को अलग (De-tag) करना:
   • वरिष्ठ नागरिकों को राहत (पैरा 3): 9 अक्टूबर 2026 के आदेश को स्पष्ट करते हुए कोर्ट ने निर्देश दिया कि 75 वर्ष और उससे अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिकों को RERA आदेशों के तहत मिलने वाले मुआवजे के भुगतान को सर्वोच्च प्राथमिकता देते हुए शीघ्र निपटाया जाए।
   • प्रोजेक्ट कंप्लीशन कमेटी और डी-टैगिंग: पार्श्वनाथ और उसकी सहयोगी कंपनियों की अधूरी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए एक समिति बनाने पर लंबी सुनवाई हुई, जिस पर अंतिम आदेश 9 दिसंबर 2026 को विचार किया जाएगा। साथ ही, पार्श्वनाथ समूह से असंबद्ध अन्य बिल्डरों की याचिकाओं को इस मुख्य बैच से अलग (De-tag) कर 10 दिसंबर को सूचीबद्ध करने और उन बिल्डरों को RERA आदेशों के तहत भुगतान जारी करने का निर्देश दिया गया।

मुख्य विधिक व रियल एस्टेट न्यायशास्त्र निष्कर्ष

1. रियल एस्टेट दिवाला कार्यवाही में ‘निवेशक सुरक्षा बनाम जीवन की मूलभूत आवश्यकताएं’ का संतुलन:

यह आदेश स्थापित करता है कि जब किसी डेवलपर के खिलाफ दिवाला (IBC) या धोखाधड़ी की कार्यवाही के तहत खाते फ्रीज किए जाते हैं, तो अदालतों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि इसका खामियाजा उन निर्दोष घर खरीदारों को न भुगतना पड़े जो पहले ही अपनी जीवन भर की पूंजी लगाकर फ्लैट में रह रहे हैं। बिजली-पानी की निरंतरता और OC प्राप्त फ्लैटों की रजिस्ट्री की अनुमति देना ‘जीवन के अधिकार’ (Article 21) और संपत्ति के वैधानिक हस्तांतरण की सुरक्षा करता है।

2. नए तृतीय-पक्ष अधिकारों पर पूर्ण प्रतिबंध और RERA प्रवर्तन:

सुप्रीम कोर्ट ने संपत्ति के दुरुपयोग को रोकने के लिए रजिस्ट्री की अनुमति को अत्यंत संकीर्ण और सत्यापित परिधि में रखा है, ताकि बिल्डर संपत्तियों को दोबारा बेचकर नए विवाद न खड़ा कर सके। साथ ही, 75+ आयु वर्ग के वरिष्ठ नागरिकों के लिए RERA अवार्ड के त्वरित क्रियान्वयन का आदेश संवेदनशील न्यायिक हस्तक्षेप का उदाहरण है।

नई दिल्ली: भारत का संविधान के अनुच्छेद 32 व 142 (घर खरीदारों के आवास के मौलिक अधिकार की रक्षा और पूर्ण न्याय करने की असाधारण शक्ति), भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA Act, 2016) की धारा 11, 17, 18 व 40 (पूर्ण परियोजनाओं में विक्रय विलेख का निष्पादन तथा रेरा निर्णयों के तहत ब्याज व मुआवजे की वसूली), दिवाला और शोधन अक्षमता संहिता, 2016 (IBC, 2016) (समाधान पेशेवर / Resolution Professional द्वारा आवश्यक सेवाओं और परिचालन निरंतरता का प्रबंधन), तथा बिल्डर-खरीदार विवादों में ‘संतुलित न्यायिक निगरानी एवं तृतीय-पक्ष अधिकारों पर रोक’ के स्थापित विधिक सिद्धांतों के तहत भारत के उच्चतम न्यायालय ने पार्श्वनाथ डेवलपर्स के हजारों संकटग्रस्त घर खरीदारों के हित में एक अत्यंत महत्वपूर्ण अंतरिम आदेश पारित किया है।

भारत के मुख्य न्यायाधीश सूर्यकांत (Chief Justice of India Surya Kant) और न्यायमूर्ति जॉयमाल्या बागची (Justice Joymalya Bagchi) की खंडपीठ ने 5 नवंबर 2026 को पारित अपने अंतरिम आदेश में (जिसे 12 नवंबर 2026 को अपलोड किया गया), अपने पूर्व के 13 जुलाई 2026 के उस आदेश में सीमित और सुविचारित संशोधन (Limited Exceptions) किया है जिसके तहत प्रतिवादी बिल्डरों के बैंक खातों को पूरी तरह फ्रीज कर दिया गया था।

सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट किया कि बैंक खातों पर प्रतिबंध को पूरी तरह नहीं हटाया जा रहा है और न ही नई बिक्री की कोई अनुमति दी जा रही है, किंतु निवासियों को बिजली-पानी जैसी अनिवार्य बुनियादी सुविधाओं के विच्छेदन से बचाने के लिए समाधान पेशेवर (Resolution Professional) को खातों से सीमित भुगतान करने की अनुमति दी गई है। इसके साथ ही, शीर्ष अदालत ने उन पूर्ण हो चुकी परियोजनाओं (Completed Projects) में जहां कब्जा दिया जा चुका है और अधिभोग प्रमाण पत्र (Occupancy Certificate – OC) जारी हो चुका है, पुराने आवंटियों (Previous Allottees) के पक्ष में विक्रय विलेख (Sale Deeds) के निष्पादन और पंजीकरण का मार्ग प्रशस्त कर दिया है। अदालत ने 75 वर्ष या उससे अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिकों को RERA अवॉर्ड के तहत मिलने वाले मुआवजे के भुगतान में तेजी लाने का भी निर्देश दिया है, जबकि परियोजनाओं को पूरा करने के लिए प्रस्तावित ‘परियोजना पूर्णता समिति’ (Project-Completion Committee) के गठन पर विस्तृत सुनवाई हेतु मामला 9 दिसंबर 2026 को सूचीबद्ध किया है।

उच्चतम न्यायालय के मुख्य विधिक निष्कर्ष एवं अंतरिम निर्देश

1. बैंक खातों की फ्रीज में सीमित ढील (केवल अनिवार्य सेवाओं व कर्मचारियों के बकाया हेतु):

खंडपीठ ने 13 जुलाई 2026 के खाता-फ्रीज आदेश में संशोधन करते हुए निम्नलिखित विशिष्ट अपवाद (Defined Exceptions) निर्धारित किए:

• बिजली शुल्क (पैरा 2(i)): समाधान पेशेवर (Resolution Professional) को बिजली बकाया और चालू बिलों का भुगतान करने की अनुमति दी गई है ताकि रिहायशी परिसरों की विद्युत आपूर्ति बाधित या विच्छेदित (Disconnected) न हो।
• पानी व बुनियादी सुविधाएं (पैरा 2(iv)): जलापूर्ति और अन्य आवश्यक बुनियादी नागरिक सुविधाओं के रखरखाव से जुड़े भुगतानों की स्वीकृति दी गई है।
• कर्मचारियों का आंशिक बकाया: कंपनी के कर्मचारियों के बकाया वेतन का एक हिस्सा भी समाधान पेशेवर द्वारा उन निधियों से जारी किया जा सकता है जिन्हें ऋणदाता वित्तीय संस्थानों (Lending Financial Institutions) को निर्दिष्ट उद्देश्यों के लिए पर्याप्त मात्रा में उपलब्ध कराने का निर्देश दिया गया है।
• स्पष्ट प्रतिबंध: अदालत ने साफ किया कि यह आदेश बिल्डर के खातों को अनियंत्रित रूप से खोलने की अनुमति नहीं देता है और न ही बिल्डर को नई यूनिट्स बेचने का कोई अधिकार देता है।

2. पूर्ण परियोजनाओं में सशर्त सेल डीड (Sale Deeds) का पंजीकरण (पैरा 2(iii)):

• अदालत ने निजी प्रतिवादियों (बिल्डर) और आधिकारिक प्रतिवादियों (पंजीयन एवं विकास प्राधिकरण) को निर्देश दिया कि आवंटन के सत्यापन के उपरांत पुराने खरीदारों के पक्ष में विक्रय विलेख (Sale Deeds) का निष्पादन और पंजीकरण किया जाए।
• हालांकि, अदालत ने इसके लिए तीन सख्त विधिक सीमाएं तय कीं:
  1. यह केवल पूर्व आवंटियों (Previous Allottees) के लिए लागू होगा।
  2. परियोजना पूर्ण हो चुकी हो और फ्लैट का भौतिक कब्जा (Handed Over) दिया जा चुका हो।
  3. संबंधित प्राधिकरण द्वारा उस परियोजना के लिए वैध अधिभोग प्रमाण पत्र (Occupancy Certificate – OC) जारी किया जा चुका हो।
  4. इसके माध्यम से कोई भी नया तृतीय-पक्ष अधिकार (Fresh Third-Party Rights) सृजित नहीं किया जा सकता।

3. 75 वर्ष से अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिकों का RERA मुआवजा शीघ्र जारी हो (पैरा 3):

• अपने 9 अक्टूबर 2026 के आदेश के पैरा 4 को स्पष्ट और संशोधित करते हुए पीठ ने निर्देश दिया कि 75 वर्ष और उससे अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिकों को रेरा (RERA) के अंतिम आदेशों/अवॉर्ड के तहत देय मुआवजे के भुगतान पर प्राथमिकता से विचार किया जाए और उसे शीघ्र निपटाया (Expedited) जाए।
• अदालत ने स्पष्ट किया कि यह निर्देश पहले से पारित RERA अवॉर्ड की राशि के भुगतान से संबंधित है, न कि किसी खरीदार के लिए नई मुआवजा राशि तय करने से।

4. परियोजना पूर्णता समिति (Completion Committee) और अन्य बिल्डरों के मामलों को अलग करना:

• पीठ ने दर्ज किया कि उसने प्रतिवादी बिल्डरों और उनकी सहयोगी/संबद्ध कंपनियों (Sister Concerns and Allied Companies) की अधूरी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए गठित की जाने वाली समिति की प्रकृति और संरचना पर पक्षकारों को विस्तार से सुना है। फिलहाल समिति का गठन नहीं किया गया है और इस प्रश्न पर अगली सुनवाई 9 दिसंबर 2026 को होगी।
• इसके अतिरिक्त, रजिस्ट्री को निर्देश दिया गया कि वह पार्श्वनाथ डेवलपर्स और उसकी संबद्ध कंपनियों से असंबंधित मामलों को अलग (De-tag) करे और उन्हें 10 दिसंबर 2026 को सूचीबद्ध करे। उन अन्य मामलों के प्रतिवादी बिल्डरों को तब तक उनके विरुद्ध पारित RERA आदेशों के तहत भुगतान जारी करने का निर्देश दिया गया है।
• तीन नई रिट याचिकाओं—रिट याचिका सं. 1280, 1306 और 1314 (वर्ष 2026)—में नोटिस जारी करते हुए उन्हें मुख्य याचिका के साथ 9 दिसंबर के लिए संलग्न (Tagged) किया गया है।

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मामले की तथ्यात्मक पृष्ठभूमि एवं प्रक्रियात्मक कालक्रम (2026)

विधिक एवं विधायी विश्लेषण: ‘RERA अधिकार, IBC समन्वय और घर खरीदारों का संरक्षण’

• खाता फ्रीज के व्यावहारिक दुष्प्रभावों का संतुलित निराकरण:
  • जब किसी रियल एस्टेट कंपनी के बैंक खाते पूरी तरह सीज कर दिए जाते हैं, तो उसका सीधा नुकसान उन परिवारों को भी उठाना पड़ता है जो पहले से ही परियोजना के पूर्ण हो चुके टावरों में रह रहे हैं—क्योंकि बिजली बोर्ड और जल संस्थान बकाया भुगतान न होने पर कनेक्शन काटने की कार्रवाई करते हैं।
  • मुख्य न्यायाधीश सूर्यकांत की पीठ ने विधिक व्यावहारिकता का परिचय देते हुए समाधान पेशेवर (RP) को केवल बुनियादी सेवाओं के लिए धन खर्च करने की अनुमति दी, जिससे बिल्डर के दुरुपयोग की संभावना भी बंद रही और निवासियों का जीवन भी सुरक्षित हुआ।
• धारा 17 RERA अधिनियम, 2016: अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) के बाद रजिस्ट्री का वैधानिक अधिकार:
  • भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 17(1) प्रमोटर पर यह बाध्यकारी वैधानिक कर्तव्य डालती है कि वह अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के पश्चात आवंटियों के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख (Registered Conveyance Deed / Sale Deed) निष्पादित करे।
  • मुकदमेबाजी के कारण वर्षों से अपने घर का मालिकाना हक (रजिस्ट्री) पाने से वंचित रहे पुराने खरीदारों के लिए यह आदेश बड़ी राहत लेकर आया है।
• वरिष्ठ नागरिकों के प्रति संवैधानिक संवेदनशीलता:
  • 75 वर्ष या उससे अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिक, जिन्होंने अपनी जीवन भर की जमापूंजी घर खरीदने में लगा दी थी और RERA से मुकदमा जीतने के बावजूद पैसा नहीं पा रहे थे, उनके लिए भुगतान में तेजी लाने का निर्देश अनुच्छेद 21 के तहत गरिमापूर्ण जीवन के अधिकार को साकार करता है।

विधिक विवरण एवं संदर्भ

• न्यायालय: भारत का सर्वोच्च न्यायालय, नई दिल्ली (अनुच्छेद 32 रिट क्षेत्राधिकार)
• केस संदर्भ: रीता टिक्कू एवं अन्य बनाम हरियाणा राज्य मुख्य सचिव के माध्यम से एवं अन्य [Writ Petition (Civil) – 2026] (तथा संलग्न WP(C) Nos. 1280, 1306 और 1314 of 2026)
• खंडपीठ: मुख्य न्यायाधीश सूर्यकांत (Chief Justice Surya Kant) एवं न्यायमूर्ति जॉयमाल्या बागची (Justice Joymalya Bagchi)
• आदेश की तिथि: 5 नवंबर 2026 (अपलोड तिथि: 12 नवंबर 2026)
• आगामी सुनवाई: 9 दिसंबर 2026 (पार्श्वनाथ मामले) एवं 10 दिसंबर 2026 (डी-टैग किए गए अन्य बिल्डरों के मामले)
• प्रासंगिक कानून एवं विधिक उपबंध:
  • भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA Act, 2016):
    • धारा 11 व 17 — प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) प्राप्त करने और पंजीकृत विक्रय विलेख निष्पादित करने का वैधानिक दायित्व
    • धारा 18 व 40 — कब्जे में देरी पर ब्याज व मुआवजे की वापसी तथा RERA आदेशों का प्रवर्तन
  • दिवाला और शोधन अक्षमता संहिता, 2016 (IBC, 2016) — समाधान पेशेवर (RP) द्वारा आवश्यक सेवाओं (Essential Supplies) का अनुरक्षण
  • भारत का संविधान:
    • अनुच्छेद 21 — आश्रय और गरिमापूर्ण जीवन का मौलिक अधिकार
    • अनुच्छेद 32 व 142 — मूल अधिकारों के प्रवर्तन और पूर्ण न्याय हेतु सर्वोच्च न्यायालय की अंतर्निहित शक्ति
• संबद्ध न्यायिक सिद्धांत:
  • रियल एस्टेट दिवाला/विवाद, बैंक खाता फ्रीज के सीमित अपवाद, सशर्त सेल डीड पंजीकरण और वरिष्ठ नागरिकों के RERA प्रतिकर का विधिक मानक: ‘घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए बिल्डर के बैंक खातों को फ्रीज किए जाने के बावजूद, न्यायालय का यह दायित्व है कि वह पहले से निवास कर रहे परिवारों की आवश्यक बुनियादी सेवाओं (बिजली और जलापूर्ति) की निरंतरता सुनिश्चित करने हेतु समाधान पेशेवर को सीमित वित्तीय भुगतान की अनुमति दे; जहाँ परियोजना पूर्ण हो चुकी हो, कब्जा सौंपा जा चुका हो और सक्षम प्राधिकरण द्वारा वैध अधिभोग प्रमाण पत्र (Occupancy Certificate) जारी किया जा चुका हो, वहाँ पुराने सत्यापित आवंटियों के पक्ष में विक्रय विलेख (Sale Deeds) के निष्पादन व पंजीकरण को केवल लंबित मुकदमेबाजी के कारण रोका नहीं जाना चाहिए, बशर्ते कि इससे कोई नया तृतीय-पक्ष अधिकार सृजित न हो; तथा 75 वर्ष या उससे अधिक आयु के वरिष्ठ नागरिकों को पूर्व पारित RERA अवॉर्ड के तहत देय मुआवजे का भुगतान सर्वोच्च प्राथमिकता पर शीघ्र निष्पादित किया जाना न्याय के हित में अनिवार्य है।’
• वर्तमान स्थिति व अंतिम प्रभाव: सर्वोच्च न्यायालय के इस अंतरिम आदेश के तत्काल प्रभाव से समाधान पेशेवर (RP) और ऋणदाता वित्तीय संस्थानों के समन्वय से पार्श्वनाथ की आवासीय परियोजनाओं में बिजली-पानी के बकाया का भुगतान हो सकेगा; पूर्ण हो चुकी OC-प्राप्त परियोजनाओं के पुराने आवंटियों की रजिस्ट्री (Sale Deed) की प्रक्रिया संबंधित सब-रजिस्ट्रार कार्यालयों में शुरू हो सकेगी; तथा 9 दिसंबर 2026 को होने वाली अगली सुनवाई में अधूरी परियोजनाओं को पूरा करने वाली ‘परियोजना पूर्णता समिति’ (Completion Committee) के गठन पर अंतिम निर्णय लिया जाएगा।

Parsvnath Projects: मामले का संक्षिप्त विवरण (At A Glance)